Der Bluff des Anwalts

Vorgeschichte

Herr A. vermietet eine Wohnung an Frau B. Als MitbewohnerInnen (nicht UntermieterInnen!) sind eingetragen die Töchter C. und D. und der Lebensgefährte E. Die Wohnung ist knapp 100 qm groß und kostet incl. BK 600,-.

Im April stirbt Frau B. Die Töchter C. und D. sind ausgezogen, der Lebensgefährte E. ist als Vertreter viel unterwegs, kaum erreichbar, übernachtet allerdings gelegentlich in der Wohnung.

Es vergehen 4 Monate (Mai – August), in denen keine Miete bezahlt wird. Vermieter A. meldet die Ausstände beim Verlassenschaftsnotar und bietet der Erbengemeinschaft an, die ausständige Miete von 4 x 600 = 2.400 gegen die Kaution von 800 und den Heizkostenüberschuss von ca. 300,- gegenzuverrechnen. Er ist der Meinung, dass ihm damit noch ca. 1.300 Euro zustehen.

Das Verlassenschaftsverfahren zieht sich. Die Wohnung ist voll mit den Möbeln der Mieterin / Erblasserin. Sie ist nicht vermietbar und wird auch nicht wirklich bewohnt. Am 31.8. wird sie unter Beisein einer Vertreterin des Notars, der das Verlassenschaftsverfahren betreut, geräumt.

Die Frage

Wer ist für Mietzahlungen nach dem Ableben eines Mieters / einer Mieterin zuständig? Niemand? Die Erbengemeinschaft?

Allgemeiner: wer ist für einen Vertrag zuständig, wenn ein Vertragspartner  stirbt? (Es könnte ja auch der Vermieter sterben.) Niemand? Die Erbengemeinschaft?

Lösung: die Erbengemeinschaft. Auch wenn sie die Wohnung nicht aktuell bewohnt.

Das Verfahren

1. Die Forderung und Klagsdrohung

Mitte Jänner fordert ein Rechtsanwalt F. als Vertreter der C. von Herrn A. die Bezahlung der Kaution von 800 und des Heizkostenüberschusses von ca. 300 (in Summe ca. 1.300!!!) an Frau C. „bis längstens  31.1.2018“, „widrigenfalls ich den Rückforderungsanspruch meiner Mandantin gerichtlich geltend zu machen hätte“.

2. Der Gegenvorschlag

Vier Tage später schreibt A. an die Töchter C. und D. (sowie cc an den Anwalt F.), dass er an einer einvernehmlichen Lösung interessiert sei und bereit sei, die Ansprüche an die Kaution und den Heizkostenüberschuss mit seinen Mietansprüchen gegenzuverrechnen. Er beharrt auf seiner Forderung von ca. 1.300 und vertritt die Meinung, dass jedenfalls die Erbengemeinschaft für die Begleichung zuständig sei. Eine Verhandlung mit Anwalt F. erklärt er für nicht möglich, da dieser nur C., aber nicht die gesamte Erbengemeinschaft vertrete.

3. Der Gegenvorschlag des Anwalts

Mitte Februar bekommt Herr A. ein neuerliches Schreiben des Anwalts F. Dieses Mal bietet der Anwalt Herrn A. an, die Kaution und den Heizkostenüberschuss (er nennt es nun „Stromguthaben“) zu behalten und das „als endgültige Abschlagszahlung auf die […] Forderungen zu vereinnahmen“ und die Angelegenheit damit als abgeschlossen zu betrachten.

(Was der Anwalt also zuerst als Zahlung wollte, bietet er nun als „Einnahme“ an. Damit erkennt er aber auch die Legitimität der Forderungen von Herrn A. indirekt an.)

4. Der Kompromissvorschlag von Herrn A.

Herr A. schreibt wieder an die Töchter C. und D. (cc an F.) und erklärt, das Angebot von F. nicht anzunehmen, da es nicht einmal die Hälfte seiner Forderungen abdecke. Er sei aber bereit, auf eine Monatsmiete an Forderungen zu verzichten, da die Wohnung ja nicht mehr bewohnt gewesen sei, sondern nur mehr als Möbellager gedient habe. Er macht damit eine Restzahlung von ca. 700,- geltend. (1.800 Mieten – 800 Kaution – 300 Heizkostenüberschuss.)

A. ist daran interessiert, das Verfahren ohne Klage, die in einem anderen Bundesland erfolgen würde, abzuschließen, auch mit einem gewissen Verlust von 600,-.

5. Neuerlich der Anwalt

Zwei Tage später teilt der Anwalt F., nun als Vertreter der gesamten Erbengemeinschaft, Herrn A. mit, „dass dem von Ihnen mit e-mail vom 18.02.2018 unterbreiteten  Vergleichsvorschlag näher getreten wird“.

6. Der Abschluss

Eine Woche später ist der Restbetrag von ca. 700 auf dem Konto von A. angekommen.

7. Summe

Statt ca. 1.300 (ohne Rechenfehler 1.100) zu bezahlen hat A. nun ca. 700 bekommen. Das macht einen Unterschied von ca. 2.000. Herr A. hat keine Anwaltskosten zu bezahlen, denn er hat keinen Anwalt eingeschaltet. „Verdient“ hat A. das mit 2 eMails. Wie viel C. und später auch D. an F. als Anwaltskosten bezahlen müssen, weiß er nicht.

Eine Zusammenfassung

Es ist eigentlich unglaublich, wie ein Rechtsanwalt 800 mit ca. 300 zu ca. 1.300 summieren kann.

Es ist eigentlich unglaublich, mit welcher – äh, sagen wir: Nonchalance – ein Anwalt, der genau wissen müsste, dass seine Mandantin zahlungspflichtig ist, Geld für sie einzuklagen droht. („Schaumermal, ob er sich bluffen lässt.“) Naja: er als Anwalt geht ja kein Risiko ein. Er verdient an einem Gerichtsverfahren immer.

Es ist eigentlich unglaublich, wie ein Anwalt innerhalb von 2 eMails aus einem Heizkostenüberschuss ein Stromguthaben macht und aus einer falsch berechneten Zahlungsforderung eine richtig berechnete „zu vereinnahmende Abschlagszahlung“.

Es ist eigentlich unglaublich, wie ein Anwalt seine Klientin in so ein Verfahren hineinstolpern lassen kann. Er müsste ihr doch sofort erklären, dass das nicht sinnvoll ist. (Aber dann würde er natürlich nichts verdienen.)